Mereka yang membeli rumah yang diambil alih di lelang masih dapat bertanggung jawab atas sejumlah biaya kota yang belum dibayar terkait dengan properti tersebut.
Hal ini berdasarkan putusan Pengadilan Tinggi Johannesburg baru-baru ini yang melibatkan Standard Bank.
Sebagai bagian dari perintah tersebut, pengadilan mengatakan bahwa properti tersebut dapat dijual dengan syarat pembeli membayar biaya kota yang timbul dalam dua tahun sebelum permohonan sertifikat izin kota sebelum pengalihan dapat dilakukan.
Hakim WJ du Plessis menangani masalah ini dalam menentukan harga cadangan dalam sengketa penyitaan yang melibatkan properti Eldorado Park di Johannesburg.
Properti tersebut memiliki tunggakan pemerintah kota sekitar R185.000, menurut dokumen penilaian terbaru yang diserahkan ke pengadilan.
Tidak adil
Namun, pengadilan menyatakan bahwa pembeli tidak boleh secara otomatis dipaksa untuk menanggung utang kota bersejarah yang tidak terbatas, karena hal ini dapat menekan harga cadangan rumah yang diambil alih secara tidak adil.
“Penjualan eksekusi seharusnya tidak mengharuskan pembeli menanggung utang kota bersejarah yang tidak terbatas sebelum transfer,” kata du Plessis.
“Ini secara artifisial akan mengurangi harga cadangan.”
Keputusan tersebut mengacu pada pasal 118 Undang-Undang Pemerintah Daerah: Undang-Undang Sistem Kota, yang mewajibkan pembayaran biaya kota tertentu terkait dengan properti sebelum sertifikat izin dapat diterbitkan untuk pengalihan tersebut.
“Berdasarkan deklarasi kota, rata-rata utang adalah sekitar R2.000 per bulan. Jika dibulatkan, R50.000 tampaknya merupakan perkiraan yang masuk akal untuk menutupi biaya yang diharapkan pada saat transfer,” kata hakim.
Konstitusionalitas
Pengadilan juga mengacu pada keputusan Mahkamah Konstitusi dalam Jordaan dan Lainnya v Kota Metropolitan Tshwane, yang membedakan antara biaya kota yang timbul dalam dua tahun sebelum permohonan sertifikat pembebasan dan utang historis lama yang harus dipulihkan oleh pemerintah kota secara terpisah.
Kasus yang lebih luas melibatkan permintaan penyitaan diajukan oleh Standard Bank setelah para tergugat mengumpulkan tunggakan sekitar 46 bulan atas pembayaran pinjaman rumah mereka. Pengadilan menemukan bahwa tunggakan berjumlah sekitar R500.000.
Responden menentang permohonan tersebut dan berpendapat bahwa prosesnya tidak adil sejak awal.
Salah satu responden mengklaim bahwa ia telah mengajukan pembelaan atau pemberitahuan pembelaan kepada mantan pengacara bank tersebut dan berargumentasi bahwa masalah tersebut tidak seharusnya dianggap sebagai permintaan keputusan wanprestasi.
Tidak ada rekaman
Namun, pengadilan mengatakan tidak ada pembelaan yang muncul dalam catatan resmi pengadilan dan tidak ada yang dibuat ketika tergugat diminta untuk memberikan bukti. “Pengadilan tidak dapat memutuskan kasus ini berdasarkan permohonan yang tidak tercatat dan tidak dibuat ketika diberi kesempatan,” kata Du Plessis.
Mereka yang diwawancarai juga mempertanyakan keandalan angka-angka bank tersebut dan menuduh bahwa beberapa dokumen mungkin telah dibuat atau dimanipulasi secara digital.
Pengadilan menolak tuduhan tersebut, dengan mengatakan tidak ada bukti yang diberikan yang menunjukkan bahwa dokumen atau perhitungan utang bank tersebut salah. “Kecurigaan tergugat pertama tidak menggantikan nilai pembuktian prima facie dari sertifikat neraca yang diterbitkan bank,” demikian isi putusan tersebut.
Para terdakwa lebih lanjut mengeluhkan bahwa dokumen penilaian yang diperbarui telah diunggah sesaat sebelum sidang dan berpendapat bahwa hal ini tidak adil. Pengadilan tidak setuju, dan menemukan bahwa penilaian yang diperbarui merupakan masalah penyitaan yang diperlukan karena pengadilan harus mempertimbangkan informasi terkini ketika memutuskan apakah penyitaan rumah dapat dibenarkan dan dalam kondisi apa.
Tidak sah
Responden juga meminta dokumen yang berkaitan dengan asuransi dan berpendapat bahwa dokumen tersebut diperlukan untuk pembelaan mereka. Namun pengadilan mengatakan klaim bank tersebut didasarkan pada perjanjian pinjaman, obligasi hipotek dan gagal bayar, bukan pada masalah asuransi.
“Asuransi juga tidak membayar jika tidak ada pembayaran,” kata Du Plessis.
Pengadilan penghakiman akhirnya diberikan mendukung bank dan menyatakan bahwa properti itu dapat dijual pada saat eksekusi.
Angka penilaian yang diperbarui di pengadilan menunjukkan properti tersebut memiliki nilai pasar R900.000 dan nilai jual paksa sebesar R630.000. Pengadilan memperhitungkan utang kota ketika menetapkan harga cadangan sebesar R580.000.
“Persyaratan penjualan harus menetapkan bahwa pembeli selama penjualan dalam pelaksanaan akan bertanggung jawab kepada pemerintah kota di mana properti itu berada untuk semua jumlah yang belum dibayar sehubungan dengan properti tersebut selama dua tahun sebelum permintaan sertifikat izin biaya layanan kota, biaya tambahan atas biaya, pajak properti, pajak, retribusi dan bea kota,” tambah keputusan tersebut.
POSTINGAN
